Ratgeber · 22. Oktober 2026
Befristeter Mietvertrag: Was Vermieter bei Schriftform und Mindestdauer wissen sollten.
Eine Befristung gilt nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist und lange genug läuft. Seit 1. Jänner 2026 hängt die Mindestdauer auch davon ab, wer vermietet.
Viele Eigentümer vermieten lieber befristet, um nach einigen Jahren wieder frei über die Wohnung entscheiden zu können. Das Mietrechtsgesetz lässt das zu, knüpft die Befristung aber an zwei Bedingungen (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Sie gelten für Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen, im Altbau ebenso wie in den meisten neueren Häusern. Nicht erfasst sind etwa Häuser mit nur einer oder zwei Wohnungen.
Erstens muss schriftlich vereinbart sein, dass der Vertrag mit Ablauf der Zeit endet. Das ist erfüllt, wenn Mieter und Vermieter den Vertrag eigenhändig unterschreiben. Eine einfache digitale Unterschrift reicht dafür nicht, gleichwertig ist nur die qualifizierte elektronische Signatur, etwa mit ID Austria (§ 4 Abs 1 SVG). Das Ende muss außerdem von Anfang an feststehen, als Datum oder als bestimmte Dauer ab Mietbeginn.
Zweitens muss der Vertrag mindestens fünf Jahre laufen. Drei Jahre genügen nur, wenn der Vermieter bei der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist. Unternehmer ist etwa eine GmbH, es kann aber auch eine Privatperson sein, die mehrere Wohnungen vermietet. Die neue Mindestdauer gilt für Verträge, die seit 1. Jänner 2026 geschlossen, verlängert oder von selbst erneuert werden; für Befristungen, die davor vereinbart wurden, bleibt es bei der bisherigen Rechtslage (§ 49k Abs 4 MRG).
Fehlt eine der beiden Bedingungen, ist der Vertrag nicht ungültig, er gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 29 Abs 3 lit a MRG). Der Vermieter kann dann nur noch aus einem der wichtigen Gründe des § 30 MRG kündigen, etwa wenn der Mieter trotz Mahnung mit der Miete im Rückstand ist.
Während der Laufzeit kann der Mieter nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit zum Monatsletzten kündigen, mit einer Frist von drei Monaten. Dieses Recht lässt sich vertraglich weder ausschließen noch beschränken (§ 29 Abs 2 MRG). Wo der Mietzins gesetzlich begrenzt ist, etwa beim Richtwert im Altbau, verringert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einer Befristung außerdem um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG).
Läuft die vereinbarte Zeit ab und wird der Vertrag weder verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich einmal von selbst: um fünf Jahre oder, wenn der Vermieter kein Unternehmer ist, um drei Jahre. In dieser Zeit kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen. Wird der Vertrag auch danach nicht aufgelöst, gilt er als unbefristet (§ 29 Abs 3 lit b MRG). Wer die Wohnung zurück will, muss deshalb rasch handeln, wenn der Mieter nach dem Endtermin bleibt. Verlängern lässt sich ein befristeter Vertrag schriftlich beliebig oft, jeweils wieder um mindestens fünf beziehungsweise drei Jahre (§ 29 Abs 4 MRG).
Quellen: § 29 MRG; § 16 Abs 7 MRG; § 49k MRG; § 4 SVG. Zusammengefasst und eingeordnet von Mueldenberg Immobilien.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.