Immo News · 15. Oktober 2026
Mietrückstand: Wann Vermieter den Vertrag sofort auflösen dürfen.
Der Oberste Gerichtshof hat geklärt, welcher Zinstermin nach einer Mahnung zählt. Eine zu früh erklärte Auflösung kann trotzdem noch wirksam werden.
Zahlt ein Mieter Miete oder Betriebskosten nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung auflösen (§ 1118 ABGB). Dafür muss er den Rückstand zuerst mahnen und eine angemessene Nachfrist setzen. Ist der Betrag bis zum darauffolgenden Zinstermin, also bis zum nächsten Fälligkeitstag der Miete, nicht vollständig bezahlt, spricht man von einem „qualifizierten“ Rückstand. Er muss noch bestehen, wenn dem Mieter die Auflösungserklärung zugeht.
Strittig war, welcher Zinstermin gemeint ist. Der Oberste Gerichtshof stellte klar: nicht der erste nach der Mahnung, sondern erst der erste nach Ablauf der Nachfrist. Im entschiedenen Fall endete die Nachfrist am 10. Jänner, maßgeblich war damit der 5. Februar. Die Klage mit der Auflösungserklärung war dem Mieter aber schon am 1. Februar zugestellt worden, also zu früh.
Gerettet werden kann eine verfrühte Auflösung, wenn während des Verfahrens erster Instanz ein qualifizierter Rückstand entsteht, etwa weil der Mieter erneut nicht zahlt. Fällt der Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz, kann der Mieter die Räumung trotzdem abwenden: wenn er alles bis zum Ende der Verhandlung erster Instanz nachzahlt und ihn an der Verspätung kein grobes Verschulden trifft. Ein bloßer Hinweis auf einen „finanziellen Engpass“ reicht dafür nicht. Weil der Mieter keinen Anwalt hatte und das Gericht ihn darauf nicht hingewiesen hatte, muss das Erstgericht nun neu entscheiden.
Quelle: Immobilien-Redaktion, 15.10.2026. Zusammengefasst und eingeordnet von Mueldenberg Immobilien.