Immo News · 30. Oktober 2026
Zulässiger Mietzins: Was Vermieter verlangen dürfen und Mieter prüfen können.
Eine Obergrenze für den Hauptmietzins gibt es nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wer wissen will, was zulässig ist, muss die Wohnung zuerst richtig einordnen. Das gilt für Vermieter vor dem Inserat genauso wie für Mieter mit Zweifeln an der Miethöhe.
Ob ein Mietzins zulässig ist, hängt zuerst davon ab, ob die Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Nur dort gibt es eine Obergrenze für den Hauptmietzins. Das betrifft Altbauwohnungen und geförderte Neubauwohnungen. Für Altbauwohnungen, deren Mietvertrag seit dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde, gilt der Richtwert: Er geht von einer Normwohnung aus und wird um Zu- und Abschläge für Lage, Stockwerk, Lift, Balkon oder Lärm angepasst.
Bei geförderten Wohnungen dürfen nur Kosten für Herstellung und Bewirtschaftung weitergegeben werden. Nach Ablauf der Förderung gilt meist der angemessene Mietzins, der kaum begrenzt ist. Keine Obergrenze gibt es für freifinanzierte Wohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 und für Eigentumswohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945: Hier bestimmen Angebot und Nachfrage die Höhe. In welche Gruppe eine Wohnung fällt, zeigt unser Mietzinsrechner nach Baujahr, Art und Lage.
Für Vermieter heißt das: Wer eine Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich vermietet, muss den Richtwert samt Zu- und Abschlägen einhalten. Der Lagezuschlag zählt nur, wenn die dafür maßgebenden Umstände dem Mieter bis zum Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wurden. Ein zu hoch angesetzter Hauptmietzins ist in diesem Ausmaß unwirksam, und der Mieter kann die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern. Wer frei vereinbaren darf, orientiert sich am Markt: Entscheidend ist, was in der Lage gerade inseriert wird und was Interessenten tatsächlich zahlen.
Für Mieter heißt das: Wer die eigene Wohnung einordnet, weiß, ob eine Prüfung überhaupt Sinn hat. Gilt der Richtwert, rechnen Mieterorganisationen den zulässigen Hauptmietzins mit allen Zu- und Abschlägen nach. Entschieden wird vor der Schlichtungsstelle oder, wo es keine gibt, vor dem Bezirksgericht. Bei unbefristeten Mietverträgen ist der Antrag innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss möglich. Bei befristeten Verträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag, die Verjährungsfrist beträgt dann zehn Jahre.
Quellen: Die Presse, 30.10.2026; § 1 Abs 4 MRG; § 16 Abs 8 MRG. Zusammengefasst und eingeordnet von Mueldenberg Immobilien.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.