Ratgeber · 3. November 2026
Wohnung verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen.
Wer die Unterlagen früh beisammen hat, verkauft schneller und verhandelt sicherer. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben, die übrigen entscheiden darüber, wie viel Vertrauen ein Käufer fasst.
Vorgeschrieben ist der Energieausweis. Schon das Inserat muss Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse nennen, diese Pflicht trifft den Verkäufer und den Makler gleichermaßen (§ 3 EAVG 2012). Dem Käufer ist der Ausweis rechtzeitig vor seiner Vertragserklärung vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen; er darf zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein (§ 4 Abs 1 EAVG 2012). Bei einer Eigentumswohnung genügt ein Ausweis über die Wohnung, über eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder über das ganze Gebäude (§ 4 Abs 2 EAVG 2012).
Der Grundbuchsauszug zeigt, wem die Wohnung gehört und was eingetragen ist, etwa ein Pfandrecht der Bank oder ein Fruchtgenussrecht. Ein Kredit, für den die Wohnung haftet, wird bei der Abwicklung aus dem Kaufpreis zurückgezahlt; danach wird das Pfandrecht gelöscht.
Bei einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu: der Wohnungseigentumsvertrag und das Nutzwertgutachten, aus denen die Anteile und das Zubehör wie Keller oder Stellplatz hervorgehen, die letzte Jahresabrechnung der Hausverwaltung mit dem Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus sieht ein Käufer, ob größere Arbeiten am Haus beschlossen sind.
Pläne zeigen Grundriss und Flächen. Wurde umgebaut, etwa ein Dachgeschoß ausgebaut oder eine Wand versetzt, gehören die Baubewilligung und die Fertigstellungsanzeige dazu, damit der Käufer sieht, dass der Zustand genehmigt ist.
Ist die Wohnung vermietet, braucht der Käufer den Mietvertrag samt Nachträgen und die aktuelle Vorschreibung. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, ist er an den bestehenden Hauptmietvertrag gebunden, auch wenn dieser nicht im Grundbuch steht (§ 2 Abs 1 MRG).
Für die Immobilienertragsteuer braucht der Vertragserrichter den Vertrag, mit dem Sie die Wohnung erworben haben, und Belege über größere Investitionen. Keine Immobilienertragsteuer fällt an, wenn die Wohnung ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war und Sie diesen aufgeben (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG). Dafür ist der Meldenachweis wichtig.
Quellen: § 4 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012; § 2 Mietrechtsgesetz; § 30 Einkommensteuergesetz 1988; § 3 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012. Zusammengefasst und eingeordnet von Mueldenberg Immobilien.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand November 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.